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      今天簡述實施益陽地區物業管理招標投標制度的必要性

      發布時間:2016-05-28  閱讀:2103次
      今天由公司的專業人員為您詳細介紹益陽地區物業管理招標投標制度的必要性 ,希望下面的內容可以給大家帶來不同的收獲,同時希望可以幫助到各位瀏覽這篇文章的伙伴及對公司產品想了解的朋友及愛好人士。
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        招投標機制的建立使開發商自己的物業管理公司與社會上的物業管理公司平等競爭,優勝劣汰,逐步削減自建自管的比重,減少業主對建管關系的誤解,使物業管理公司在房地產業中從依附地位逐步自立于產業之林。真正成為獨立自主、自負盈虧的法人實體,擁有決斷權和發言權。

        實施物業管理招標投標制度的必要性

        物業管理招標投標制度是在市場競爭條件下,業主通過招標的方式擇優選聘物業管理者,物業管理企業通過投標競爭取得物業管理權的制度。

        實施物業管理招標投標制度是市場競爭機制發展到一定程度的必然要求

        隨著社會主義市場經濟的發展,物業管理作為一種服務性商品,也應當進入市場進行等價交換。而通過物業管理招標投標,評定其價值和價格在現行物業管理的市場價格水平下能否被接受,則是保證等價交換順利進行的前提,從而也體現了價值規律的客觀要求。隨著我國物業管理行業的發展,一方面,大量物業管理企業相繼涌現,物業管理市場已逐步建立、發展,并將日益完善起來,這在實踐上為物業管理的市場化競爭提供了可能。另一方面,為了使物業管理企業真正走上企業化經營的道路,物業管理行業又必須開展市場競爭,實現資源的優化配置。只有這樣,才能使業主和物業管理企業之間進行雙向選擇,實行優勝劣汰,才能為我國物業管理行業的發展創造出良好環境。由此看來,招標投標制度實際上是市場經濟中的一種競爭機制運用。競爭既會給物業管理企業帶來壓力,也會給物業管理企業帶來動力,競爭機制將會最大限度地調動物業管理企業的積極性。因此,物業管理領域開展招標投標勢在必行。

        實施物業管理招標投標制度有利于實現業主和物業管理企業雙贏

        由于物業管理主體迅速發展,業主、物業管理企業、政府都想盡快使物業管理水平提高,而招標投標方法則是提高服務質量的好辦法之一。招標投標就是公開競爭,企業之間比管理、比質量、比服務、比成本、比效益,最終比品牌,優勝劣汰。對廣大業主而言,通過市場競爭選擇令業主滿意的物業管理企業,能夠得到優質物業服務,滿足服務消費的需求,可以解決業主與物業管理企業之間信息不相通的問題。對物業管理企業而言,為了在激烈的市場競爭中求得生存發展,企業不僅在人員選拔、制度制定、管理組織構架等方面要進行認真地策劃,同時在中標以后的管理服務中,必須按照投標書的承諾,想盡辦法讓住戶滿意,從而使物業管理水平和服務質量得到提高,實現業主和物業管理企業的雙贏。物業管理企業在物業管理公開招標中奪得了物業管理權,標志著物業管理企業在物業管理市場化中邁出了成功一步。對一個管理有序,服務質量高的物業管理企業是不怕招標投標的,相反應積極參與招標投標可不斷擴大企業影響,占領市場。

        實施招標投標制度是大力推進物業管理市場化的重要手段

        要提高物業管理水平,促進物業管理行業的發展,就必須有充滿活力的市場競爭。實施物業管理招標投標制度,必然對物業行業管理水平的提高產生積極影響,對物業管理市場化起到積極推動作用。同時,對我國物業管理企業積極參與國外物業管理市場的競爭,也將起到積極推動作用。

        實施物業管理招標投標制度的重要意義

        實施物業管理招標投標制度,對推動我國物業管理 行業健康發展和良性競爭,培育和發展物業管理市場有著極其重要意義,主要體現在以下幾個方面:

        推動物業管理市場化

        物業管理在商品社會里,本質上是一種服務性商品,因此物業管理活動也是一種商品經濟活動。物業管理權的取得也應遵循市場規律,符合商品經濟的基本原則。要改變計劃經濟時期的管理權的行政命令終身制,而變為市場選擇的聘用制,接受市場公平競爭的考驗。通過物業管理的招標投標,可以反映出物業管理企業的管理水平、服務質量,以及這些管理服務的價值和價格在市場上被接受的程度,保證公平競爭和等價交換這兩大社會主義市場經濟基本原則在物業管理行業中的實現。

        推動物業管理行業整體水平的提高

        目前我國物業管理的整體水平不高,許多城市物業管理企業數量多,管理的規模小,成本費用高,多數企業還處在虧損狀態下經營,這對于物業管理整體水平的提高極為不利。因此,只有通過對物業管理的招標投標,從源頭開始競爭,優勝劣汰,把市場機會留給管理服務水平高、有實力的物業管理企業,才能促進物業管理向專業化、集約化、規;较虬l展,降低管理服務成本,從而使業主(或使用者)受益。

        明確雙方責任,減少經濟糾紛

        由于物業管理招標單位在招標文件中,對所要管理的房屋、設施、設備、場地環境等內容做了詳細的具體的規定,并對服務質量、服務水平、服務收費也提出了相應要求,物業管理企業根據招標文件中的條件、要求以及企業自身的實力、水平來制定標書。應該說企業最終所送的競標書是企業經過反復研究、深思熟慮的產物。所以招標投標后簽訂的合同,明確了雙方的權利和義務,以及履約保證和違約賠償的辦法,因而有利于物業管理的開展,避免了一些矛盾產生。即使在管理中間出現了問題,也可以依據合同規定和標書中的承諾辦理,這樣可減少經濟糾紛。

        促進物業管理企業苦練“內功”

        招標投標就是競爭,有競爭才有比較,物業管理企業要想在競爭中立于不敗之地,必須揚長避短,苦練“內功”。對企業本身來講,要強化服務意識,樹立“業主不是全對的,但總是第一”的理念,特別在物業管理市場化以后,物業管理企業之間的競爭將日趨激烈,面對物業市場的廣度、深度不斷擴展,企業要不斷地創新,重視內部管理,重視成本控制,重視企自身素質提高,從而提高自身的綜合競爭能力,才有可能在招標投標中立于不敗之地。一些企業已意識到了競爭對企業的壓力,已開始注重本企業形象設計,樹立自己品牌意識,積極開展國際質量標準認證。同時,廣大業主品牌意識也在不斷增強,他們在選擇物業管理企業時,把一些服務質量高、信譽好的物業管理公司放在首選范圍,因此,物業管理企業練好內功,樹好品牌,才能在市場中占有一席之地,否則將被淘汰。

        促進公平競爭,抑制浪費和腐敗現象

        在招標投標活動中,每一個物業管理企業的標書和對目標物業的管理方案都是公開的,對管理經費的測算也是公開的,經過評委認真地分析、比較,選擇出最優的方案,改變了過去長期形成福利住房制度下的管理不計成本、吃大鍋飯的局面,避免了經濟上的浪費,杜絕了腐敗現象。

        我國物業管理招標投標制度的發展

        我國招標投標制度的發展過程

        早在19世紀初期,西方資本主義國家就開始實行招投標制度,但僅限于建筑工程和大型貨物采購方面。舊中國由于外國資本的入侵,商品經濟有所發展,工程招投標成為當時工程建設的主要方式,并一直沿用到新中國成立初期。后來,我國實行高度集中的計劃經濟體制,招投標制度被中止。隨著我國改革開放的不斷深入,招標投標制度又開始恢復,并逐漸完善起來。

        我國是從建筑業中的工程建設開始進行招標投標試點的,取得了試驗成功以后,首先在建筑安裝工程中全面推行招標投標制度,并在1992年12月30日,由建設部發布了《工程建設施工招標投標管理辦法》,極大推動了全國工程建設招標投標工作的開展。隨著工程建設施工招標投標取得了顯著成績并積累了一定經驗之后,1997年,國家開始對基本建設領域工程總承包、建設項目主體工程設計、建設安裝、工程監理、主要設備材料采購、科技項目,政府采購和房地產土地使用權出讓等其他領域采用招標投標制度來推動市場化,形成競爭機制。

        我國物業管理招標投標制度的產生和發展

        物業管理招標投標的產生和發展,是以物業管理的商品化和市場化為基礎的。我國社會主義市場經濟體制的建立和物業管理市場逐步形成,是物業管理招標投標產生的前提,也是市場競爭機制發展到一定程度的必然結果。我國物業管理招標投標制度發展過程大致經歷了三個階段:

        (1)試驗階段

        隨著招標投標制度在我國建筑業成功地全面推廣,深圳市大膽地把招標投標制度首次運用到物業管理,1993年底,對即將建成的蓮花北村的物業管理進行了招標。

        物業管理招標投標能對物業管理水平有多大提高,能否像建筑行業中的招標投標那樣取得顯著成績,也是業主、物業管理企業、政府所關心的。經過中標單位萬廈物業公司的辛勤工作,一年多后占地面積為39萬m2,建筑面積62萬m2,總戶數6000戶,人口為2萬多的蓮花北村大型住宅區,登上了“全國城市物業管理優秀住宅示范小區”的榜首。

        有了良好的開端以后,深圳又著手對舊住宅小區再進行試驗。1996年在舊住宅小區鹿丹村實行社會公開招標,再一次把競爭機制引入到物業管理運作中。通過激烈競爭之后,深圳市萬科物業高分中標。物業管理權由招標投標來確定的這種方法,已經得到了物業管理企業的認可,廣大業主(住戶)大力支持,也得到了各級政府部門的肯定,物業管理的市場在各級政府關心培育下開始形成。

        (2)全面推廣物業管理招標投標制度

        1999年5月,建設部在深圳市召開了全國物業管理工作會議,明確要求各地要盡快引入競爭機制,推行物業管理招標投標制度。會議主要精神是:

       、僭2000年以前,必須徹底改變誰開發誰管理的壟斷經營局面,房地產開發企業下設的物業管理機構應與開發企業脫鉤,面向社會,獨立經營,自負盈虧;

       、诜彩10萬m2以上新建商品住宅小區的物業管理,開發企業應當在主管部門的指導與監督下,在商品房預售前向社會招標,沒有經過招標確立物業管理企業的開發項目,房地產行政主管部門不得發放《商品房預售許可證》。

       、酃膭钗飿I管理企業通過兼并、收購、聯合、改造、改組等方式進行企業重組,以大帶小、合小為大、合弱為強,形成規模優勢,從而降低企業管理成本,提高企業適應市場的能力。

        全國物業管理工作會議之后,各地都加快了物業管理市場的培育和引進招標投標的市場機制,杭州、沈陽、北京、南京等城市先后開展了物業管理招標投標試點,物業管理招標投標制度已在全國大面積推廣實行。

        (3)物業管理招標投標制度的確立和實施

        1999年8月,九屆人大常委會通過的《中華人民共和國招標投標法》自2000年1月1日起正式施行。這標志著我國招標投標制度用法律的形式固定下來,有了法律依據!墩袠送稑朔ā访鞔_規定了大型基礎設施,公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目,全部或部分使用國有資金投資或國家融資的項目,使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金項目,包括勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購,必須進行招標。

        2003年6月,國務院頒布《物業管理條例》明確規定,“國家提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業”,“國家提倡通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業”。同年6月,建設部發布《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》,對前期物業管理招標投標活動進行規范,標志著物業管理招標投標制度以國家法規和部門法規的形式予以確立。

        物業管理招標投標制度的發展趨勢

        近20年來,隨著以服務業為主的第三產業的發展日益受到國際關注,招標投標活動在眾多領域也得到了廣泛應用并日臻完善,服務性項目招標投標現已成為招標投標交易方式發展的新趨勢。所謂服務性項目招標投標,是指招標投標的客體并非有形的物體(如一座建筑物、一臺設備),而是一項服務,是無形的。物業管理招標投標便屬于服務性項目招標投標。目前,在市場經濟發達的國家和地區基本上建立了物業管理招標投標制度,盡管我國物業管理的市場化起步較晚,但隨著社會主義市場經濟的不斷發展和物業管理市場的逐步形成,不久的將來,將基本建立物業管理招標投標制度,并使之不斷完善。

        物業管理市場機制有待進一步完善

        目前,雖然我國的大中城市已普遍推行前期物業管理招投標制度,但絕大部分是邀請招標,部分項目還存在陪標現象,市場競爭尚不充分。此外,由于部分物業管理企業尚不具有獨立的締約和競價地位,物業管理資源配置的市場程度相對較低,公平競爭流于形式的現象依然存在。一段時間來,一些地方還存在部分企業一窩蜂擠進市場爭奪項目,形成惡性競爭。以上問題的直接后果是許多項目的承接查驗工作落實不夠,建管銜接問題無法從根本上得到解決。而且隨著前期物業管理階段的結束,有的企業不能坦然面對業主大會關于更換物業管理企業的決定,影響物業管理項目的順利交接,引發新的矛盾和糾紛。因此,物業管理市場機制有待進一步完善。

      上述是今天的專業人員為大家總結的益陽地區物業管理招標投標制度的必要性 全部內容,通過公司專業人員多年在企業工作總結出來的經驗,如果您對上述內容有不懂的以及與任何問題可以直接咨詢公司的專業人員及客服,謝謝合作!

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